COMPÉTENCES IMMOBILIER
(VENTES, BAUX, FINANCEMENT)

Vous avez fait une offre d’achat sur un bien immobilier, et celle-ci a été acceptée ? Il vous faut désormais signer un avant contrat. Celui-ci peut être sous-seing privé (signé par le vendeur et le futur acquéreur, mais sans force executoire), ou sous forme authentique, c’est-à-dire rédigé et signé par un notaire, qui lui conferera une sécurité juridique.

L’avant-contrat signé chez le notaire peut se présenter sous plusieurs formes, notamment sous la forme d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente.

• La promesse de vente, parfois appelée promesse « unilatérale » de vente, n’engage que le vendeur, et lui permet de réserver le bien à l’attention exclusive d’un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée.

• Le compromis de vente, par opposition à la promesse de vente, engage les deux parties. Il s’agit d’un contrat signé par l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier qui fige l’accord des parties sur les principales conditions de la vente, avant la signature de l’acte de vente définitif sous forme notariée.

Le compromis de vente prévoit également des conditions suspensives qui permettent de rendre l’avant-contrat caduc si celles-ci ne sont pas remplies. (Par exemple, si l’acheteur n’obtient pas le prêt immobilier nécessaire pour financer l’acquisition du bien.)

Le compromis de vente est la forme d’avant-contrat la plus répandue. Rédigé par le notaire, il contient l’ensemble des mentions obligatoires, telles que :

• L’identité des parties : nom, prénom, adresse, etc.
• La description du bien vendu : sa localisation, sa superficie, diagnostics immobiliers, etc.
• Le prix de vente : montant, modalités de paiement, etc.
• Les conditions suspensives : par exemple, la réalisation d’un prêt immobilier par l’acheteur.
• Les délais de réalisation de la vente : délai de rétractation, délai de réalisation de la vente, etc.

Le compromis de vente est généralement signé après une période de négociation entre les parties.

Il est important de prendre le temps de bien le lire et de le comprendre avant de le signer, car il engage les deux parties sur un certain nombre d’obligations. Le compromis signé devant le notaire en personne réunira toutes ces qualités, la pédagogie et la protection étant l’essence de notre profession.

Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, de locaux commerciaux ou à usage de bureaux, le notaire joue un rôle central dans la procédure de vente immobilière. Une vente immobilière englobe toutes les étapes nécessaires pour transférer la propriété d’un bien immobilier d’un individu à un autre. Il s’agit d’un acte juridique qui doit respecter certaines étapes obligatoires.

La première étape se matérialise par la signature d’un avant-contrat (offre d’achat, promesse ou compromis de vente) entre vendeur et acquéreur. Cet avant-contrat notifiera les termes de l’accord conclu entre les parties et les engagera l’une envers l’autre sous peine de sanctions pécuniaires.

Ensuite, la vente immobilière sera définitivement conclue à partir du moment où les parties auront signé l’acte définitif de vente établi par le notaire. Cet acte de vente devra reprendre certaines notions obligatoires telles que la désignation précise du bien et des servitudes qui lui sont attachées, les diagnostics obligatoires, le prix de vente définitif du bien, ou encore l’éventuelle commission perçue par un agent immobilier ayant permis la transaction.

C’est lors de la signature définitive de l’acte de vente que le prix est payé au vendeur et la propriété effectivement transmise à l’acquéreur.

Mais le travail du notaire ne s’arrête pas à la constatation des accords intervenus entre les parties. Il procède également à l’ensemble des formalités de publicité foncière pour officialiser le transfert de propriété du bien dans les registres fonciers, et il s’occupe de verser les taxes liées à la transaction. Ces formalités ont pour but de rendre opposable aux tiers le droit de propriété de l’acquéreur.

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est une forme de vente immobilière qui consiste à acheter un bien immobilier neuf sur plan, avant même que la construction ne soit terminée. Dans le cadre d’une Vente en VEFA, le notaire joue un rôle central en tant que garant de la sécurité juridique de l’opération. Il intervient dès la signature du contrat de réservation, qui précède la signature du contrat de vente définitif.

Le notaire vérifiera notamment que :

• le promoteur immobilier dispose de toutes les autorisations nécessaires pour construire le bien immobilier (notamment permis de construire)
• les assurances obligatoires ont été souscrites,
• les polices ont été versées à la compagnie d’assurance,
• la garantie financière d’achèvement est obtenue
• le promoteur est en mesure de respecter les délais de construction

Le notaire est également chargé de rédiger le contrat de vente définitif, qui doit contenir certaines informations obligatoires, telles que le descriptif détaillé du bien immobilier, le prix, les modalités de paiement, les garanties du promoteur, les délais de livraison, les pénalités en cas de retard, etc.

Notre Etude conseille tant le promoteur lors de l’achat de l’assiette foncière notamment en matière de droit de l’urbanisme mais aussi au regard de la législation applicable en matière environnemental, que l’acheteur sur les aspects juridiques, fiscaux et financiers de la transaction, et lui explique les risques et les obligations liés à la VEFA.

Le notaire s’assure également que l’acheteur a bien reçu toutes les informations sur la VEFA, notamment les plans de l’immeuble, les spécifications techniques, les plans de financement et les garanties.

Enfin, le notaire est chargé de procéder à la vente définitive du bien immobilier, après vérification que toutes les conditions suspensives ont été remplies, telles que l’obtention d’un prêt immobilier pour l’acheteur.

Un bon juriste est un « matheux » (capacité d’analyse et de raisonnement). En matière de viager, les maths servent d’autant plus.

La vente en viager notarié est une transaction immobilière dans laquelle un propriétaire vend sa propriété avec un paiement qui se fait en deux temps : un paiement initial (bouquet) suivi d’une rente viagère versée au vendeur jusqu’à son décès. C’est un contrat qui permet au vendeur de disposer de revenus complémentaires tout en conservant ou non le droit d’occuper son bien jusqu’à sa mort. La rente est versée au vendeur jusqu’à son décès, après quoi la propriété est transférée définitivement à l’acheteur.

Le notaire joue un rôle pivot dans une vente en viager. Le notaire s’assure non seulement que toutes les conditions de la vente sont respectées et que les droits et obligations de chaque partie sont clairement définis, mais le notaire se doit également, dans le cadre de son obligation de conseil, de contrôler le calcul de la rente viagère. Les calculs sont fondés sur plusieurs facteurs : âge du vendeur, valeur de la propriété et taux d’intérêt en vigueur.

Il est important de noter que la vente en viager peut être complexe et nécessite l’expertise d’une équipe expérimentée pour assurer une transaction équitable et transparente pour toutes les parties impliquées.

Une opération de lotissement est une opération qui consiste à diviser un terrain en plusieurs lots pour permettre la construction de bâtiments sur chacun d’eux. Cette opération est en pratique réalisée par des professionnels de l’immobilier ou des propriétaires fonciers qui cherchent à valoriser au mieux leur propriété.

La fonction du notaire sera, d’une part, de détecter les opération qui tombent dans le champs d’application de cette législation complexe qualifié de lotissement (permis ou déclaration) mais aussi d’autre part, de préparer les actes juridiques nécessaires à la vente des lots issus de cette division contrôlée par le droit.

Le notaire s’assure également, dans ces dossiers de production de parcelles à bâtir, que toutes les autorisations nécessaires pour édifier des constructions ont été obtenues, telles que les permis de construire, les certificats d’urbanisme, les autorisations environnementales, etc.

Le notaire intervient également pour la mise en place des servitudes qui permettent d’assurer la circulation des personnes et des véhicules dans le lotissement, ainsi que la gestion des parties communes telles que les voiries, les espaces verts, les équipements collectifs, etc.

Selon la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, la division d’un immeuble en plusieurs lots impose une mise en copropriété. Il s’agit de répartir la propriété de l’immeuble entre plusieurs propriétaires. Chaque lot du bâtiment collectif comprend une surface privative et une quote-part de parties communes attachée.

Quelles sont les étapes obligatoires d’une mise en copropriété ?

Dans un premier temps, il doit être fait appel à un géomètre-expert qui procèdera à un relevé de l’existant en établissant des plans intérieurs et un calcul des surfaces pour chacun des lots qu’il va créer. Il procèdera alors à l’établissement d’un plan de découpage des lots avec des codes couleurs permettant de distinguer les parties communes des parties privatives. Il établira également l’Etat Descriptif de Division qui indiquera pour chaque lot créé la désignation précise de la partie privative et la quote-part de parties communes qui y est affectée. Ce document est obligatoire et c’est lors de cette étape que les lots font l’objet d’un numérotage.

Il convient ensuite de se rendre chez un notaire afin qu’il constate la création de la copropriété et rédige dans le même temps le règlement de copropriété. Ce document a pour but d’établir quelles sont les charges de la copropriété, les droits et devoirs des copropriétaires et il donne également des informations relatives au fonctionnement de la copropriété (syndicat des copropriétaires, syndic de copropriété, assemblées générales, …).

Encore une fois, le rôle du notaire est central dans l’établissement d’une copropriété car il va rédiger l’acte qui permettra d’établir l’existence juridique des différents lots créés par le géomètre et authentifiera leur existence au niveau du fichier immobilier par le biais des formalités de publicité foncière qu’il réalisera.

Le même cheminement doit être respecté lorsqu’il s’agit de modifier une mise en copropriété existante. En effet, la consistance des lots initialement créés peut être modifiée du fait de l’homme par des travaux qu’il réalise et il convient de constater ces modifications de manière à faire correspondre réalité physique des lieux et réalité juridique.

LE BAIL COMMERCIAL :

Le bail commercial est le contrat qui régit la location d’un bien immobilier destiné à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce type de contrat présente des complexités en raison de ses particularités juridiques et économiques, et notamment les points suivants :

• La durée du bail : Le bail commercial a une durée minimale de neuf ans. Cependant, le locataire peut résilier le bail tous les trois ans, sous réserve de respecter un préavis de six mois. Cette spécificité peut être difficile à gérer pour le propriétaire, qui doit anticiper les éventuels changements de locataires et de loyers.
• Le montant du loyer : Le loyer du bail commercial est généralement fixé en fonction de la valeur locative du bien immobilier, qui peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché. De plus, le bail peut prévoir des révisions de loyer qui doivent être négociées entre les parties. La fixation et la révision du loyer peuvent donc être source de conflits.
• Les charges récupérables : Le bail commercial peut prévoir le paiement de charges par le locataire, qui doivent être spécifiées dans le contrat. Cependant, les charges peuvent être difficiles à évaluer et à répartir entre les parties, ce qui peut également conduire à des litiges.
• Les obligations des parties en matière de réparations et de travaux : Le bail commercial peut prévoir les obligations du locataire et du propriétaire en matière de réparations et de travaux. Cependant, ces obligations peuvent être différentes de celles prévues pour les baux d’habitation, et peuvent être plus complexes à gérer.
• Cession et sous-location : Le bail commercial peut permettre la cession ou la sous-location du bien immobilier, sous réserve de respecter certaines conditions. Cependant, ces opérations peuvent être soumises à des formalités spécifiques et à l’approbation du propriétaire, ce qui peut également être source de difficultés.

En résumé, le bail commercial peut présenter de nombreuses questions techniques. Il est donc fondamental de bien rédiger le contrat et de négocier les conditions du bail de son notaire.

LE BAIL PROFESSIONNEL :

Le bail professionnel est un contrat de location qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni agricole, ni industrielle. Le bail professionnel est essentiellement destiné aux professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats…) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants…).

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire. Si ce bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit obligatoirement être rédigé par un notaire.

Le bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Lorsque les locaux sont à usage mixte (c’est-à-dire comprenant une partie habitation et une partie professionnelle), c’est un bail mixte qui doit être signé. Ce bail mixte n’est pas concerné par les règles sur le bail professionnel mais par celles du bail d’habitation.

Aucune règle particulière n’est prévue au niveau de la fixation du loyer, qui est négocié librement par les parties et qui peut être révisable ou non.

Lorsque le bail professionnel arrive à terme, il est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure). Le locataire ou le bailleur peut toutefois donner son congé six mois au moins avant le terme du bail pour éviter cette reconduction. Contrairement au bail commercial, le locataire n’aura ici aucun droit au renouvellement, ce qui constitue un gros inconvénient.

LE BAIL D’HABITATION :

Le bail d’habitation est un contrat juridique qui régit la location d’un bien à usage d’habitation ou mixte (d’habitation et professionnel), que ce soit une maison, un appartement ou une chambre. Il définit les droits et les obligations du locataire et du propriétaire, ainsi que les conditions de la location.

Il est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui vise à protéger les locataires en fixant des règles claires pour la location de biens immobiliers destinés à l’usage de résidence principale. Ce type de bail est généralement conclu pour une durée de trois ans, renouvelable automatiquement. Cependant, il peut également être établi pour une durée plus courte, notamment dans le cas de locations meublées.

Le contrat de bail d’habitation doit contenir certaines informations essentielles, telles que la description précise du logement, le montant du loyer, les modalités de paiement, la durée du bail, les charges locatives et la date de prise d’effet. Il est également courant de mentionner les règles relatives à la révision du loyer, au dépôt de garantie et aux conditions de résiliation.

Le locataire a plusieurs obligations, dont celle de payer le loyer et les charges à temps, de maintenir le logement en bon état, de respecter les règles de copropriété (le cas échéant) et de permettre au propriétaire d’effectuer les réparations nécessaires. Le propriétaire, quant à lui, doit fournir un logement décent, assurer la jouissance paisible du locataire et entretenir les parties communes s’il s’agit d’une résidence collective.

Le dépôt de garantie, équivalent à un mois de loyer hors charges, est souvent exigé lors de la signature du bail. Il sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations du logement. A la fin du bail, le propriétaire doit restituer ce dépôt de garantie dans un délai de deux mois, déduction faite des éventuels frais de remise en état.

En cas de litige, le locataire peut recourir à la Commission Départementale de conciliation ou saisir la justice. En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire pourra entamer une procédure d’expulsion, mais celle-ci est encadrée par des règles strictes visant à protéger les droits du locataire.

LE BAIL RURAL :

Un bail rural est un contrat de location conclu entre un propriétaire de terrains agricoles et un exploitant, dont l’objet est justement l’exploitation agricole de ces terrains. Ce type de contrat est considéré comme un acte de disposition car il implique la transmission à une autre personne de certains de ses droits sur ce bien.

L’activité agricole est définie à l’article L311-1 du Code rural et de la pêche maritime comme une activité relevant « de la maîtrise et de l’exploitation d’un cycle biologique végétal ou animal […] ainsi que les activités exercées par l’exploitant dans le prolongement de ce cycle ».

Il existe en conséquence plusieurs types de baux ruraux, faisant chacun état de spécificités propres à l’exploitation qu’il est possible d’en faire.

Selon la situation de l’agriculteur auquel vous consentez un bail rural, il faut distinguer entre le bail à ferme et le bail à métayage.

Le bail à ferme est conclu pour l’exploitation d’un terrain agricole par un agriculteur moyennant le paiement d’un loyer appelé « fermage ». Ce fermage est constitué par une somme d’argent remise au propriétaire du terrain. C’est la principale différence avec le contrat de bail dit « à métayage ».

Le bail rural dit « à métayage » a lui aussi pour objet d’exploitation de terres agricoles. Cependant, il se distingue du bail à fermage de part la nature du loyer du au propriétaire des terres agricoles. En effet, dans le cadre de ce type de bail, le preneur s’engage à remettre une partie des récoltes, ou du moins un pourcentage sur le prix de leur vente, au propriétaire.

Il faudra donc déterminer au sein du contrat quelles sont les modalités de partage des récoltes entre le propriétaire du terrain et l’exploitant de ce dernier.

Le Crowdlending est un mécanisme de financement participatif. C’est un outil de collecte de fonds fonctionnant sur une plateforme internet et permettant à un ensemble de préteurs de choisir collectivement de financer un projet présenté par une entreprise.

Ce mode de financement se fait sans l’aide des acteurs traditionnels du financement, il est dit désintermédié.

Notre étude intervient dans ce secteur en qualité de conseil de la plateforme relativement notamment à la prise de garantie (hypothèque, cautionnement…).