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Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale sont exonérées de taxes. C’est pourquoi il est parfois tentant de vouloir transformer une résidence secondaire en résidence principale avant sa vente.

L’administration fiscale définit cette dernière comme la « résidence habituelle et effective du propriétaire », c’est-à-dire le lieu où le contribuable réside la majeure partie de l’année avec sa famille et a ses intérêts familiaux ou professionnels.

Dans le cas où la personne réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale sera celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation. Enfin, pour que le changement soit effectif, cette résidence ne peut être utilisée temporairement.

ADRESSE FIGURANT SUR LES DÉCLARATIONS D’IMPÔT

De son côté, le Conseil d’Etat a rappelé qu’un logement ne pouvait être considéré comme principal si les factures d’électricité ne permettent pas d’établir que la personne y réside à titre principal ; ou si l’adresse figurant sur les déclarations d’impôt sur le revenu est située dans une autre commune…

Enfin, l’administration fiscale souhaite que la durée d’occupation de cette résidence nouvellement principale soit suffisamment significative avant sa vente. En clair, si vous vendez quelques semaines après avoir fait tous les changements nécessaires, l’exonération pourrait être remise en cause, sauf en cas de vente subie (mutation professionnelle, divorce…).

Le statut de conjoint collaborateur est destiné, par exemple, aux femmes d’artisans qui participent de façon régulière à l’activité de l’entreprise de leur époux sans pour autant percevoir de salaire. Ces dernières étaient souvent les grandes oubliées de la protection sociale.

Elles peuvent désormais bénéficier de droits sociaux individuels : assurance vieillesse, invalidité, décès, et ont même accès au plan épargne entreprise (P.E.E.) s’il en existe un.

En outre, le conjoint collaborateur ou associé devra donner son consentement à la vente du fonds de commerce (ou de la société).

Si vous êtes concubins, pacsés ou mariés sous le régime de la séparation de biens, il n’y a aucun risque dès lors que vous n’avez participé à l’activité professionnelle de votre ex-conjoint / pacsé / concubin, à aucun titre et que vous ne vous êtes pas porté caution. Seul celui qui a la qualité d’entrepreneur sera tenu des dettes liées à l’activité.

Dans le cas d’époux communs en biens, le risque existe même si l’on n’a jamais travaillé dans l’exploitation de son conjoint. Toute dette née pendant le mariage est en effet commune. Vous pourrez toutefois demander au juge à être déchargée du paiement de ces dettes professionnelles sous certains conditions.

Reprendre un commerce ne s’improvise pas. Les précautions à prendre ne manquent pas.

Quand vous achetez un commerce, vous n’achetez pas un bien concret comme un appartement ou une voiture. Le commerce ne se limite pas au stock ou au matériel repris dont on peut assez facilement apprécier la consistance au moyen d’un inventaire.

Il comprend surtout des éléments dits incorporels, comme la clientèle ou le droit de bail, difficiles à cerner avec précision, et sur lesquels vous devez être renseigné. Votre bail est dérogatoire au statut des baux commerciaux et à ce titre son renouvellement ne vous est pas acquis.

Votre notaire examinera avec précision l’ensemble de ces éléments (bail commercial en cours, règlement de copropriété, licence, …)

Le notaire vous conseillera également sur votre statut de futur entrepreneur : le statut d’entrepreneur individuel ou de micro-entrepreneur vous protège t-il suffisamment ? faut-il constituer une société ? pouvez-vous protéger votre conjoint et votre patrimoine privé ?…

Lors de la revente d’un bien autre que la résidence principale moins de 30 ans après son acquisition, la plus-value sera imposée et l’impôt perçu par prélèvement sur le prix de vente.

Les travaux peuvent être déduits sous certaines conditions :

Si vous possédez ce bien depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’un forfait de 15% pour travaux qui se rajoute à sa valeur d’acquisition initiale. Et cela, que vous ayez réalisé ou non des travaux.

Vous pouvez également déduire le coût des travaux réalisés pour leur montant réel et sous certaines conditions :

• Ils doivent nécessairement avoir été facturés par des entreprises
• Seuls certains types de travaux sont admis en déduction (gros travaux, par opposition aux travaux de simple confort ou amélioration)

Si vous êtes propriétaire depuis moins de 5 ans, vous ne pourrez déduire les travaux que sur factures dans les conditions ci-dessus.

Dès que vous envisagez la vente, n’hésitez pas à contacter votre notaire qui pourra calculer l’impôt auquel vous serez soumis, et vous conseiller en conséquence.

Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif (Périssol, Robien, Borloo, Scellier…), sont assujettis à une obligation de location et de conservation du bien pendant un certain délai, sous peine de remise en case de l’avantage fiscal; la donation de la nue-propriété du bien acquis n’est donc généralement pas possible pendant cette période.

Des exceptions peuvent néanmoins être prévues dans certains cas.

Oui, le montant de la consignation qui représente un pourcentage du prix de vente est fixé dans le cahier des charges par le vendeur suivant les conseils éclairés du notaire.

En principe, l’assurance-vie ne fait pas partie de la succession. Néanmoins, certains héritiers sont protégés par la loi (les héritiers réservataires) et un parent ne peut utiliser l’assurance-vie pour, indirectement, les déshériter.

S’ils ne peuvent être remplis de leurs droits au moment du décès, et si les primes versées sur le ou les contrats d’assurance-vie sont manifestement exagérées, les héritiers réservataires lésés peuvent saisir le juge afin que celles-ci soient réintégrées dans la succession. Pour cela, le juge tient compte de la qualité des héritiers, des capacités financières et de l’état du patrimoine du souscripteur au moment du versement des primes.

Le Quasi-usufruit est un mal-nommé … « super-usufruit » serait plus juste.

C’est le terme utilisé lorsque l’usufruit porte sur un bien qui se consomme par l’usage, par exemple : l’argent.

L’une des prérogatives essentielles de l’usufruit est le droit de se servir du bien soumis à usufruit. dans certains cas (ex, l’argent), utiliser le bien revient à le dépenser.

Le « quasi-usufruitier » peut donc peut librement utiliser le bien (exemple : dépenser l’argent), à charge de restituer une chose de même valeur (une somme identique d’argent), lorsque son usufruit prend fin.

Quand le quasi-usufruit prend fin par le décès de l’usufruitier, la succession de ce dernier a une dette envers le nu-propriétaire.

Cette notion de quasi-usufruit est précieuse en gestion de patrimoine, et peut être étendue à des actifs de natures diverses (des titres par exemple)

Sachez que pour être pleinement efficace, la convention de quasi-usufruit doit être établie par acte notarié.

Je viens d’hériter d’un bien en nue-propriété. Je souhaite le fournir en garantie d’un prêt. Ai-je besoin de l’accord de l’usufruitier ?

Le consentement de l’usufruitier est donc nécessaire pour consentir une hypothèque sur le bien.

De la même manière, l’usufruitier ne peut hypothéquer le bien sans l’accord du nu-propriétaire.

Oui, toute donation consentie par le défunt doit être signalée au notaire qui doit en tirer les conséquences lors du règlement de la succession.

Au plan civil, le notaire doit s’assurer que les donations ne portent pas atteinte aux droits des enfants ou descendants (réserve héréditaire) : ce mécanisme est appelé « rapport à succession ».

Il est illusoire ou dangereux de vouloir passer sous silence des donations intervenues.

Au plan fiscal, les donations doivent être déclarées, et imposées lorsqu’elles excèdent un certain montant.

La règle du rappel fiscal oblige à rappeler lors du règlement de la succession, toute donation consentie depuis moins de QUINZE ANS (15), afin de s’assurer qu’elle ont été régulièrement déclarées et/ou taxées.

Important : la prescription par 3 ans ne courre qu’à l’égard des donations qui ont été régulièrement déclarées ; à défaut, l’administration peut, par voie de contrôles et recoupement, procéder à des rectifications pénalisantes pendant 6 ans.

Lors du règlement de la succession, la transparence vis-à-vis de votre notaire lui permettra de vous conseiller au mieux, et est nécessaire dans l’intérêt de tous.

La possibilité de racheter un logement sans attendre le divorce dépend tout d’abord du régime matrimonial sous lequel vous êtes mariés.

Si vous êtes mariés sous un régime de communauté, les difficultés apparaissent. En effet, la communauté dure tant que dure le mariage. Ce qui veut dire que jusqu’au jugement de divorce, tous les biens achetés par l’un ou l’autre des époux, même séparément, entrent en principe en communauté et donc appartiennent aux deux.

Parallèlement, tant que la communauté n’est pas liquidée, la souscription d’un emprunt par un seul des époux engage la communauté.

Des solutions existent pour remédier à ces difficultés.

Parlez en à votre notaire qui vous conseillera utilement sur ce sujet.

Le notaire et l’avocat, loin de faire « double-emploi » ont des compétences distinctes et complémentaires pour vous aider à mener à bien votre séparation dans les meilleures conditions.

Si le patrimoine des époux comporte des biens immobiliers, il est obligatoire de s’adresser à un notaire pour liquider et partager les biens.

Dans bien des cas, il sera utile de consulter le notaire en amont de la procédure :

• Quels seront les droits de chacun sur le patrimoine du couple ?
• Les époux peuvent-ils convenir librement des conditions du partage ?
• …

Ces questions pourront peser lourdement sur les conditions de votre divorce (choix du type de procédure, montant de la prestation compensatoire éventuelle …)

Je ne m’entends pas avec mes parents, peuvent-ils me déshériter ?

Le droit français reconnaît aux descendants une « réserve héréditaire », sauf dans certains cas limitativement prévus par la loi (ainsi, si l’enfant a attenté à la vie de son parent). Les simples disputes n’entraînent pas la privation de vos droits dans la succession.
Le principe ci-dessus est d’ordre public et s’applique à toutes les successions soumises à la loi française.

Chaque parent reste toutefois libre de transmettre à toute personne de son choix, une partie de ses biens appelée « quotité disponible », et d’en priver ses enfants ou certains d’entre eux.