SCI et patrimoine
La société civile immobilière : voie royale pour transmettre son patrimoine ?
On ne conteste plus les nombreuses vertus et opportunités d’une SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI). Dans le cadre familial, la SCI est fréquemment utilisée pour permettre de transmettre son patrimoine immobilier (mais il aussi possible de transmettre des actifs financiers).
La transmission est souvent réalisée par voie de donation entre vifs ou de donation-partage à ses enfants.
Le choix de la SCI est couplé avec la technique du démembrement de propriété (le droit de propriété est éclaté entre USUFRUIT et NUE-PROPRIETE) et l’utilisation combinée de ces deux techniques conduisant à une optimisation fiscale doit être confrontée aux limites résultant des textes fiscaux condamnant l’abus de droit.
1/ Les vertus juridiques d’une transmission portant sur les parts de la SCI.
La paix des familles appelle à une transmission anticipée du patrimoine, tout en permettant à celui qui transmet d’assurer le contrôle, la gestion voir la disposition des biens donnés.
On sait que la SCI présente une souplesse incontestée. Son fonctionnement est marqué par la grande liberté contractuelle.
Celle-ci permet au rédacteur des statuts ou des délibérations des associés de définir des droits et obligations de chacun des associés, adaptées à chaque situation familiale particulière (famille recomposée, présence d’enfants mineurs, de majeurs protégés, associés endettés, etc..
Ainsi par exemple il est possible :
- dans le cadre des rapports entre associés de conférer au gérant une liberté d’action de grande amplitude (acheter, louer, mettre à disposition gratuite, vendre, emprunter etc..), sauf à agir dans les limites de l’objet social défini dans les statuts.
- de stipuler des répartitions inégalitaires des résultats ou des pertes
- des clauses de retrait en cas de mésentente des associés,
- de créer des catégories de parts sociales à droit de vote renforcé ou à droit aux dividendes majorés,
Pour des modèles de rédaction de clauses : voir la partie III sur le guide.
2/ Les vertus fiscales d’une transmission portant sur les parts de la SCI
Lors d’une transmission titre gratuit, il arrive que la donation porte sur des parts de SCI et non sur l’immeuble détenu, notamment pour des raisons fiscales.
En effet, la méthode d’évaluation des parts de SCI apparait comme un moyen de diminuer l’assiette des droits de mutation exigibles et permet l’application de décotes sur la valeur des parts transmises.
La prise en compte du passif pour l’évaluation des parts de SCI permet de diminuer l’assiette des droits de mutation exigible lors de la transmission à titre gratuit ou à titre onéreux et peut être couplée avec la faculté de décoter la valeur des parts transmises.
- pour des illustrations et exemples : Voir la partie III A sur le guide
- pour des exemples d’optimisation fiscales : Voir la partie III B sur le guide.